不動産
このような悩みはありませんか
「賃料の滞納が続いているため、建物の明渡しを請求したい。」
「賃貸借契約を解除すると言われたが、解除される理由が思い当たらない。」
「建築物に瑕疵があるので、賃料を減額して、瑕疵部分を修理してほしい。」
「賃貸物件を退去した後、高額な原状回復費用を請求された。」
「土地の境界線について、隣家と揉めている。」
不動産の所有権に関するトラブル
売買契約
投資用不動産（サブリースを含む）、オーナーチェンジ物件、中古物件の購入・売却をされる際、定型の契約書を利用することで、予期せぬ紛争に発展する可能性があります。特に、近年、悪質な不動産業者が、不都合な事実を告知せずに、また、契約不適合責任を免除する内容で不動産を売りつけるケースが散見されます。
以上の紛争を防ぐためには、売主買主双方の意向を的確に反映した契約書の作成及びそれに至るまでの交渉が必要です。
契約不適合責任
購入した不動産が、売買契約書に記載された品質や性能を備えていない場合には、売主に対して「契約不適合責任」を追及することができます。改正前民法における「瑕疵担保責任」に代わってできた制度です。
注文住宅の場合も同様に、請負契約書に記載された品質や性能を備えていない場合には、請負人に対して「契約不適合責任」を追及することができます。
契約不適合責任を追及するためには、不動産のどの箇所がどのように契約内容と異なるのかを明確にして、それを裏づける証拠を収集・整理しなければなりません。また、売主、請負人に対して請求するのが、修繕なのか、代金の減額なのか、それらに加えて損害賠償請求を行うのかなども検討する必要があります。
契約不適合責任を追及するには期間制限がありますので、ご注意ください。
筆界・境界に関するトラブル
筆界・境界は、不動産売買、分筆等の際に隣地所有者の協力を得て確定する必要がありますが、測量した筆界・境界と隣地所有者間の利用実態との間に相違があり、筆界・境界の確定に至らないケースがあります。
そのような場合、交渉で金銭解決等を図るか、筆界・境界確定訴訟で解決せざるを得ません。
筆界・境界をめぐるトラブルは、法律論の専門家である弁護士と測量の専門家である土地家屋調査士が協調することで、迅速的確な解決を目指すことができます。
不動産の賃貸借に関するトラブル
立退
不動産の賃貸人として、賃借人による賃料不払等の契約違反を理由に、契約解除、更新拒絶したいとお考えになることがあるかと存じます。
しかし、一般的に、賃貸借契約の解除や更新拒絶のハードルは高いです。
また、仮に、契約解除、更新拒絶が有効であったとしても、賃貸物件に居座る賃借人も一定数います。
これらの問題を解決するには、契約解除、更新拒絶の要件を満たすかを検討した上で、賃借人のキャラクターをふまえて交渉、調停、訴訟のうち適切な選択をして、さらに立退料についても検討することになります。
以上の検討を万全にすることが立退への近道です。
賃料不払
賃借人が賃料を支払わない場合、賃料保証会社との契約があれば同社から支払われますので、賃料不払の問題が生じないのが通常です。
しかし、賃料保証会社との契約がない場合で、連帯保証人もついていないケースや、連帯保証人がついていても同人が任意に支払わないケースもあります。
そのような場合、賃貸人や連帯保証人に対して訴訟提起して、判決が確定しても支払わなければ、給与や預貯金等の資産を差し押さえることになります。併せて、上記の立退の請求も検討することになります。
賃料増減額請求
賃貸借契約当初の賃料が、その後の市況の変化等によって、適切ではなくなることがままあります。特に今般の地価高騰によって、契約当初の賃料が現況に見合わず安すぎるケースが多く見られます。
そのような場合、交渉、調停、訴訟のいずれかを選択して、賃料の増減額を目指すことになります。
当事者間の主張の開きが大きい場合は不動産鑑定士、大きくない場合は不動産業者の協力を得て、相場賃料を算出していただき、それをもとに、賃料の増減額を目指します。
原状回復など明渡しに伴うトラブル
賃貸借契約終了時の原状回復のトラブルに接することが多くあります。国土交通省作成のガイドラインがありますが、それだけから明確な回答を導けるわけではないため、トラブルになりやすいですが、これは原状回復の性質上やむを得ないと考えています。
賃貸人としては、紛争の未然防止の観点から、意図している原状回復を求めることができるよう、賃貸借契約書の見直し、入居時と退去時の証拠保全が必要です。そして、実際に原状回復費用を請求する際には、契約書、ガイドライン、民法等諸法令の根拠付けを明確にする必要があります。
賃借人としては、賃貸人からの請求根拠を検討する必要があります。根拠なく請求されているケースが散見されます。
借地権をめぐるトラブル
借地権をめぐるトラブルの具体例として、以下が挙げられます。
- 借地上建物の改築や売却にあたって賃貸人の承諾を得られなかったり、高額な承諾料を請求されている。
- 賃貸人と賃借人との間で借地権売買の交渉をしているが、金額の折り合いがつかない。
- 契約更新を拒絶されている。
- 地代増額を求められている。
交渉、調停、裁判のいずれか適切な方法を選択した上で、不動産の専門知識を当然の前提としなければ、適切な解決を図ることが難しいため、弁護士に相談することをおすすめします。